29 Settembre 2020

Le prospettive NPL e la complessità degli UTP: andrà proprio tutto bene?

Settembre si è concluso e come ogni anno ci piace condividere con voi le nostre riflessioni sulle notizie apparse sui principali quotidiani negli ultimi mesi di questo anno così particolare e complesso.

Iniziamo da fine agosto, quando la Bce ha deciso di rivedere le proprie aspettative di vigilanza in merito agli accantonamenti prudenziali per le nuove esposizioni deteriorate (non-performing exposures, Npe) definite nell’Addendum alle Linee guida per le banche sui crediti deteriorati dove si prevede di “svalutare un credito deteriorato un terzo all’anno”.

L’opinione più diffusa tra i maggiori esperti è che la Bce ha scelto il momento sbagliato per modificare il calendar provisioning e applicando questa norma al post Covid si rischia un disastro non solo sulle nostre banche.

Da una ricerca dell’Università Goethe di Francoforte e dell’Università della Danimarca del Sud emerge che di fronte alla pandemia, le banche meno capitalizzate hanno aumentato i loro prestiti, mentre quelle più capitalizzate hanno adottato strategie più restrittive. Le banche più capitalizzate hanno avuto un aumento di incagli, ristrutturazioni ed anche insolvenze temporanee. Di conseguenza, un più rigido calendar provisioning può mettere a repentaglio istituti sostanzialmente solidi.

Il timore è che la crisi seguita al lockdown possa riportare il monte dei crediti non performing alla quota di cinque anni fa ed è per questo motivo che il tema della gestione degli NPL è ai primi posti nell’agenda delle discussioni finanziarie nazionali e internazionali.

Il tema degli NPL insomma è sempre molto attuale e riserva problematiche da sciogliere, è importante confrontarsi e prevedere gli scenari per prepararsi al futuro cogliendone le opportunità.

E’ sempre più strategica la collaborazione fra il mondo bancario e finanziario e le società specializzate nelle informazioni e tecnologie per business information e NPL&UTP.

La necessità di supporto alle banche da parte di servicer crescerà con prodotti personalizzati per estrarre valore dai crediti e consentire una gestione differenziata.
I servicer che faranno la differenza saranno quelli che con la tecnologia sapranno offrire soluzioni integrabili nei processi di gestione per avere dati aggiornati, consulenza qualificata e fornire supporto in analisi predittive sull’evoluzione del credito.

Di tutto questo ne parleremo il 13 ottobre nella VII edizione del Congresso nazionale di Giurimetria, Banca e Finanza organizzato da Alma Iura a Verona dove si discuterà le prospettive di gestione NPL e UTP nel post emergenza.

AIM Credit Solutions sarà presente come partner in questa importante piazza finanziaria dove si incontrano i maggiori players del mercato bancario e assicurativo italiani.

Ci possiamo incontrare…scrivici!

18 Aprile 2019

Consulente del Credito e Agente Immobiliare per un Agenzia 4.0

Tutti ormai abbiamo sentito parlare di Industria 4.0 che nasce dalla quarta rivoluzione industriale, ossia il processo che porterà alla produzione industriale del tutto automatizzata e interconnessa.

Ed ecco che anche il Consulente del Credito e l’Agente Immobiliare insieme potranno svolgere un’attività innovativa ed efficace a supporto della clientela in un Agenzia immobiliare 4.0.

Con la revisione della normativa cosiddetta “Segnalazione dei mutui” l’agente immobiliare può tornare a segnalare ai mediatori creditizi e agenti in attività finanziaria (iscritti all’OAM) i clienti che necessitano di un mutuo. Questa nuova normativa annulla la precedente con la quale nel 2012 si vietava all’agente immobiliare questa attività.
Le stime parlano di 60%-70% di richieste di finanziamento sugli acquisti di immobili.

Inoltre con l’approvazione della nuova legge europea che sancisce “le incompatibilità” si configura come una vera e propria rivoluzione per gli agenti immobiliari poichè esclude dall’attività di mediazione i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati.

Tutte queste novità e il rischio della disintermediazione in genere paventato dalle numerose start-up real estate arrivate sul mercato spingono l’Agenzia a trasformarsi e diventare multidisciplinare e multiservizi per poter conquistare la fiducia del cliente e soprattutto soddisfare le diverse esigenze sia del venditore sia dell’acquirente, insomma fare quel salto di qualità che consenta di superare le criticità dell’attuale mercato.

Multidisciplinare perché dovrà “contenere” al suo interno più professioni e specializzazioni, dal consulente del credito, al geometra, all’avvocato per poter fornire risposte e servizi al cliente che non deve essere costretto a cercare da solo le figure professionali giuste per giungere alla decisione. Infine non ci dimentichiamo le competenze legate alle procedure per la vendita all’asta, con e senza incanto, e le possibilità di intervento degli agenti immobiliari professionali come consulenti in ambito di esecuzioni immobiliari.

Multiservizi perché offrendo servizi anche complementari alla propria attività consentirà  di creare beneficio per il cliente, servizi per chi vende casa e servizi a tutela dell’acquirente come creare un “fascicolo documentale online” che consente di avere tutte le visure, le verifiche e i documenti necessari per procedere e giungere al rogito senza brutte sorprese.

Inoltre anche per il Consulente del Credito che presenterà il soggetto all’istituto finanziatore occorre fornire gli strumenti e servizi per svolgere al meglio la propria attività, valutando opportunamente le caratteristiche di affidabilità economica-commerciale del cliente senza incorrere in perdite di tempo.

Ecco che l’Agenzia 4.0 deve stringere partnership per ampliare le offerte e migliorare lo standard di servizio che di sicuro permetterà di aumentare in numero degli immobili intermediati e tutto questo certo avrà un impatto positivo per la ripresa del mercato immobiliare

Esperti e osservatori stanno cercando di capire come cambierà il lavoro, quali nuove professionalità saranno necessarie e quali invece presto potrebbero scomparire con l’industria 4.0, noi di AIM ci siamo con soluzioni e servizi concreti:

SKANNER – La piattaforma delle Informazioni Immobiliari 

Bilancio Catastale PLUS – Report informativo sul patrimonio immobiliare

Servizi per valutare l’affidabilità di soggetti italiani e esteri

Per info, scriveteci

31 Gennaio 2019

Data Remediation: come i servicer possono essere della partita

Con il termine Data Remediation si intende tutte quelle attività necessarie a popolare e completare i database proprietari relativi ai portafogli di crediti NPL oggetto di valutazione ed eventuale cessione soprattutto nel settore bancario.

La qualità del credito è condizionata dalla qualità dei dati

Ad oggi questa tematica è sempre molto attuale, malgrado sono anni che la problematica della gestione NPL è discussa e affrontata, a seguito di numerose cessioni e acquisizioni comunque  risulta fondamentale avere un database che contenga informazioni complete e soprattutto aggiornate per una corretta valutazione di portafogli senza rischiare grandi deprezzamenti e/o per procedere con un recupero efficace.

La maggior parte degli originator, tra cui molte banche medio-piccole, non è strutturata per svolgere autonomamente questa attività.

Anche le linee guida europee e quelle italiane hanno rivisto il tema degli NPL ed è risultato che una gestione più accurata è più redditizia di una cessione veloce.

Ed ecco che i servicer/outsourcer sono ancora in gioco per questa preziosa e strategica attività di arricchimento e verifica delle informazioni per dare agli originator, ai main servicer gli strumenti efficaci per una valutazione accurata indipendentemente dal fatto che l’istituto decida di fare una gestione interna o in outsourcing.

È necessario arricchire e segmentare il Loan Data Tape (LDT), il database che deve contenere i dati relativi ai crediti e ai debitori. Le informazioni di maggiore interesse per aggiornare le posizioni e le relative garanzie reali e personali continuano ad essere le informazioni catastali, la verifica della presenza di atti negativi (protesti e pregiudizievoli), lo stato delle procedure esecutive e concorsuali, stima aggiornata del valore.

Ed ecco che i servicer, le aziende di recupero crediti e informazioni commerciali possono diventare protagoniste in questa attività e proporsi in modo competitivo al mercato se investono in tecnologia per velocizzare e ottimizzare l’attività di Data Remediation.

Poiché i sistemi operativi delle banche sono basati sulla contabilità e non sulla gestione, i servicer indipendenti devono sfruttare questa opportunità!

Lo strumento ideale per la costruzione del set informativo completo ed adeguato per la valorizzazione del portafoglio è WorkArea Provider, procedura per configurare indagini personalizzate per tipologie di credito e automatizzare i flussi.

L’iter consente poi di creare un dataset per avere un loan data tape completo e quindi poter integrare il tutto nei processi di gestione dell’istituto.

La tecnologia aiuta l’outsourcer nella specializzazione e nel partecipare attivamente alla partita NPL.

Richiedi Info su WA Provider

31 Gennaio 2019

Real estate e Procedure Esecutive: come non disperdere il valore degli immobili

A distanza di alcuni anni dall’entrata in vigore delle modifiche normative relative alle procedure esecutive per semplificare e velocizzare i tempi della giustizia per un recupero dei crediti garantiti da immobili i numeri che ne emergono non sono certo soddisfacenti soprattutto in merito a non disperdere il valore degli immobili. Ad oggi le diverse soluzioni per migliorare l’accessibilità e la visibilità delle procedure non hanno portato a quella rivoluzione auspicata.

Su un punto, tutti noi concordiamo, la soluzione non può essere quella di vendere al ribasso solo per chiudere il procedimento, quindi l’obiettivo da perseguire deve essere quello di cancellare il debito completamente con soddisfazione di tutte le parti.
Un maggior valore dell’immobile è positivo per tutta la catena, per il debitore che ha maggiori risorse per pagare i creditori ed avere un eventuale somma in più potrebbe aiutare a risollevare la sua posizione.

Anche se vi è stato un sensibile incremento sulle aggiudicazioni, i numeri post riforme 2015-2016 sono:

Fonte: Il Sole 24 Ore

Comunque ad oggi le procedure d’asta rappresentano un potenziale epilogo solo per una parte trascurabile dei crediti in sofferenza.

Altra nota sicuramente negativa nel percorso intrapreso è la sospensione da febbraio della consultazione delle aste telematiche da parte del Garante della Privacy, così le difficoltà non diminuiscono.

Un elemento su cui focalizzare l’attenzione sicuramente è l’eccessiva differenza, direi troppa, tra i valori degli immobili compravenduti nel libero mercato e quelli aggiudicati in asta.
Altro parametro fondamentale è il tempo di effettivo ingresso a vendita avvenuta, non dimentichiamo che dilatando l’arco di tempo per l’effettiva liberazione questo porterà alla probabile conseguenza di deprezzamento del valore e ad oggi, vi un emendamento (in sede di conversione) che prevede di introdurre un arco di tempo più ampio per la liberazione dell’immobile pignorato.

Come possiamo recuperare i debiti senza andare all’asta?

Ed ecco che dobbiamo “ripartire” soprattutto ad investire nella fase pre-asta e gestire la transazione fuori dai tribunali per ridurre il gap tra Market Value e Judicial Market Value degli immobili. La fase pre-asta quindi avrà bisogno anche di una migliore regolamentazione.

I punti cruciali della problematica Npl Secured e recupero immobili dove investire con una migliore gestione sono:

  • coinvolgere operatori che hanno ottima conoscenza del mercato immobiliare
  • individuare soluzioni alternative per collocare l’immobile
  • nascita di una figura ibrida tra avvocato e agente immobiliare

Sul tema di valorizzare il momento precedente per non arrivare ad un “prezzo vile” dell’immobile trova d’accordo tutti gli operatori, dai servicer Real Estate ai Notai che hanno iniziato a concentrare la loro attenzione su questa fase per non portare all’eccessiva svalutazione con:

  1. definizione di sistemi e standard di valutazione immobiliare
  2. portali per vendite più fluide e veloci
  3. profilare meglio l’offerta e la domanda adottando strumenti innovativi che sgravano settore finanziario
  4. trovare soluzioni complementari alla vendita, gestire attraverso veicoli come “affitto con futura vendita” anche per lungo periodo

Fonte: Associazione T6 – 4° Convegno Nazionale

Investire nella fase pre-asta è necessario per salvaguardare l’economia nel suo complesso, occorre quindi investire sui servizi immobiliari, stime e valutazioni comparativi, figure con competenze su real estate, servicer indipendenti nei servizi Real Estate che operano sulla qualità dei dati, verifica e valutazione.

Tutto questo per analizzare quali trasformazioni ci aspettano e, noi di AIM Credit Solutions, con la business unit Real Estate siamo pronti per essere protagonisti e non semplici spettatori.

20 Dicembre 2018

PropTech, Fintech nel Settore Immobiliare

È il momento di conoscere e approfondire la trasformazione digitale del settore immobiliare denominata PropTech che, malgrado in Italia è ancora agli albori, vedrà nel 2019 interessanti proposte e tra i protagonisti ci saremo sicuramente anche noi di AIM.

Il termine PropTech è nato nel 2014 nel Regno Unito e deriva dalla fusione delle parole property (proprietà) e technology (tecnologia), fa riferimento alla innovazione legata al settore immobiliare per renderlo più efficiente e produttivo.
Anche in questo settore iper-conservatore ci sono prodotti innovativi, tecnologici e nuovi modelli di trasformazione del mercato di estremo interesse.

La definizione più condivisa di PropTech, è quella dell’Università di Oxford che recita:

“PropTech è una piccola parte della più ampia trasformazione digitale del settore immobiliare. Descrive un movimento che guida un cambiamento di mentalità con il settore immobiliare e i suoi consumatori in merito all’innovazione basata sulla tecnologia nell’assemblaggio dei dati, nelle transazioni e nella progettazione di edifici e città “

Questa innovazione mira a rivoluzionare il mondo del Real Estate in modo da adattarlo pienamente al mondo digitale…. ricorda in modo speculare quello che è successo al mondo della finanza, generando il termine Fintech che sempre più spesso ne sentiamo parlare dai media e che ha avuto una forte diffusione nel corso di questo anno soprattutto con l’arrivo della PSD2, cioè di tutti quei sistemi di pagamento o di accesso alla gestione on line del proprio conto bancario attraverso l’utilizzo di software di terze parti autorizzate, introducendo con tutta evidenza il rischio di disintermediazione tra le banche e la propria clientela.

Minaccia o opportunità per il Real Estate?
Molte società in tutto il mondo, soprattutto nei Paesi anglosassoni, stanno puntando su questo nuovo mercato fiutando business. In particolare, la tecnologia viene utilizzata per creare o rinnovare servizi offerti nel settore immobiliare per vendere, acquistare, affittare, commercializzare e gestire le proprietà.

Il settore PropTech sta progredendo esponenzialmente di anno in anno in paesi come Regno Unito, Germania e Spagna. A livello globale, uno studio della Oxford University ha censito 150 proptech a livello globale suddivise in questi 3 ambiti:
– smart real estate, che facilita l’operatività e la gestione degli asset immobiliari a diverse scale;
– shared economy che punta al consumo collaborativo nell’utilizzo degli immobili
– real estate fintech che si concentrano sulla fase transazionale della proprietà immobiliare, incluse le informazioni a supporto delle transazioni commerciali.

Le imprese PropTech creano nuovo valore aggiunto alla catena del settore immobiliare con:

  • Software di gestione degli immobili a supporto dell’attività;
  • Applicazione di nuove tecnologie come la realtà virtuale per permetterci di visitare la proprietà anche a distanza
  • Valutazione e stime comparative con l’analisi di Big Data

A ben guardare possiamo suddividere le startups immobiliari in 2 categorie:
1. Quelle che vengono in aiuto ai professionisti e aziende con strumenti supplementari per migliorare la sua offerta e la produttività.
2. Quelle che vogliono rimpiazzare i professionisti dell’immobiliare.

Le possibilità sono immense, i promotori e gli agenti immobiliari che saranno in grado di scegliere queste nuove proposte, potranno crearsi dei vantaggi competitivi interessanti e offrire ai propri clienti una offerta più personalizzata e flessibile.

In particolare è il mondo bancario che deve cogliere l’opportunità ed investire sulle imprese che realizzano soluzioni PropTech per offrire ai propri clienti un servizio completo e d’aiuto per realizzare il proprio “progetto casa”, dal mutuo alla ricerca dell’immobile.

Ed ecco che AIM con la piattaforma informativa immobiliare SKANNER.IT fornisce una innovativa user experience per l’indagine immobiliare e la sua valutazione navigando semplicemente la mappa. SKANNER rende possibile esplorare il territorio ed accedere alle informazioni immobiliari di dettaglio: conoscere il valore di un immobile per valutare l’acquisto o la locazione, scoprire il proprietario di un edificio, verificare i dati ufficiali e tutte le caratteristiche del bene evitando così truffe.

Purtroppo ad oggi, i principali sostenitori e finanziatori di questo nuovo settore sono operatori di venture capital e pochi acceleratori, mentre il mondo bancario sta ancora “a guardare”. In Italia possiamo annoverare solo il caso di BPER Banca che ha investito in una piattaforma per le compravendite tra privati.

Per capire la portata del fenomeno basti pensare che solo nell’ultima settimana 2 PropTech, la Yopa e la Habito, due piattaforme internet operative in Inghilterra, hanno raccolto oltre 45 milioni di euro dai venture capitalist.

A nostro avviso il mondo bancario deve aprirsi alle imprese che propongono tecnologia e innovazione digitale per affrontare varie problematiche del mercato immobiliare. Non dimentichiamo le nuove disposizioni di vigilanza bancaria in materia di investimenti in immobili entrate i vigore il 20 ottobre 2018 per incentivare la gestione proattiva delle garanzie immobiliari al fine di ottenere la rapida riduzione dei crediti deteriorati.

Del settore Real Estate e di tutte le novità che lo coinvolgono, ne continueremo a parlare approfonditamente nel 2019…..a presto!

 

 

29 Marzo 2018

Le garanzie immobiliari alle REOCO per una gestione proattiva ed efficiente

Banca d’Italia ha avviato la consultazione pubblica sulle nuove disposizioni di vigilanza in materia di investimenti in immobili dove si delineano le attività per una gestione proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari. Siamo in attesa delle osservazioni degli istituti che devono pervenire entro la deadline del 18 maggio 2018!

Le nuove disposizioni mirano a favorire una gestione più proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari e a favorire il migliore e più rapido realizzo degli immobili acquisiti per finalità di recupero crediti; si inseriscono nel più ampio filone di iniziative volte a favorire la riduzione dello stock dei crediti deteriorati (Non-Performing Loans – NPL) delle banche italiane, con particolare focussui crediti assistiti da garanzie immobiliari.

Disposizioni di VIGILANZA

La cosa sarà sicuramente da monitorare perché con questa consultazione verranno definite tutte le modalità per favorire l’efficienza e la rapidità del processo di recupero degli NPLs, in particolare attraverso l’acquisizione – diretta o indiretta, attraverso società specializzate – degli immobili posti a garanzia.

Il documento inoltre fornisce specifiche indicazioni, ispirati a Real Estate Owned Company (REOCO)e alle migliori prassi di mercato, in materia di , strumento utile per promuovere il buon esito delle procedure esecutive e delle aste immobiliari nonché la gestione professionale degli immobili eventualmente acquisiti, in una prospettiva di ottimizzazione dei tempi e dei valori di recupero.

Con queste Disposizioni, si istituzionalizza una gestione dei crediti ipotecari tramite ReoCo perché queste società immobiliari sono specializzate, competenti nell’analisi dei diversi asset class con la definizione di modelli di business diversi per raggiungere come obiettivo principale quello di garantire i flussi di recupero previsti dal business plan definito.

Si conferma così l’enorme interesse da parte dell’azienda di “conoscere” l’immobile a garanzia, la storia di questo fino allo stato attuale per poter decidere la migliore gestione.
Ed ecco che le società di informazioni e recupero sono chiamate a creare un fascicolo elettronico dettagliato dell’immobile oggetto di garanzia con nuovi strumenti e soprattutto garantire l’integrazione nei sistemi informativi degli istituti e delle “nuove” società ReoCo.

Per soddisfare questa esigenza, AIM ha arricchito i propri servizi con la Visura Catastale Storica di terreni e fabbricati in modalità strutturata XML. Con questa modalità tutte le informazioni sono predisposte ad essere inserite nelle strutture dati della ReoCo.
Le variazioni catastali evidenziate nella storia dell’immobile, dai dati dei precedenti proprietari, dei frazionamenti, delle particelle soppresse, consentono di creare un consistente “fascicolo elettronico” che descrive lo stato attuale degli immobili….Grazie a queste informazioni anche gli atti di conservatoria relativi all’immobile saranno di semplice associazione —>  Richiedi info

9 Febbraio 2018

SKANNER evolve…ecco le novità e alcune anticipazioni!

SKANNER.IT, la piattaforma digitale delle informazioni immobiliari, cresce, si evolve.

SKANNER.IT offre una nuova user experience agli utenti, grazie ad una intuitiva navigazione su mappa, rende possibile esplorare il territorio ed accedere alle informazioni immobiliari ufficiali ed avere la fotografia delle caratteristiche economiche, demografiche e sociali del territorio.

Oggi sono disponibili nuovi servizi immobiliari che consentono di effettuare indagini patrimoniali approfondite con la valutazione del patrimonio immobiliare.

Finalmente l’Estratto di Mappa prende vita, su SKANNER è georeferenziato sulle mappe di Google. Grazie alla georeferenziazione degli estratti mappa è possibile effettuare un’indagine visiva accurata, per esempio identificare la posizione di un terreno e verificare la sua attuale coltura e reale qualità, oltre a conoscere i suoi confini e il territorio circostante (es. strade di accesso allo stesso, qualità dei terreni limitrofi,…).

Abbiamo inserito anche l’accesso a tutti i Servizi Informativi completi, con l’accesso alle Camere di Commercio italiane e alla banca dati della Conservatoria dei registri Immobiliari.

Infine con un semplice clic è possibile ottenere il Titolo, l’atto completo in originale  depositato dal notaio.

SKANNER è stato pensato per rispondere alle esigenze di diversi attori del mercato:

  • Per la Banca è la soluzione digitale Fintech, innovativa per fidelizzare i clienti con consulenza e informazioni tempestive. Skanner è anche la piattaforma web per l’Ufficio Fidi e il Legale supportando le attività di valutazioni pre-fido o analisi delle posizioni post-fido.
    Skanner è di interesse anche per l’ufficio sviluppo per le attività di sviluppo commerciale.
  • Per l’Agenzia Immobiliare, Skanner è il portale, che con unico accesso, consente di accedere alle informazioni necessarie allo svolgimento dell’attività di intermediazione, partendo dalla conoscenza delle proprietà di un soggetto, ai dati ufficiali di un immobile, fino alle stime e valutazioni di fabbricati e terreni.
  • Per il Professionista, (Commercialista, Avvocato, Amministratore di Condominio, Mediatore Creditizio) Skanner è lo strumento a supporto dell’attività giornaliera capace di generare un reale vantaggio competitivo.
  • Per il Privato, verificare online il valore di compravendita dell’immobile di proprietà o di interesse, ottenere i documenti ufficiali in tempo reale

E come promesso vi facciamo alcune anticipazioni su SKANNER, a breve saranno disponibili agli utenti registrati anche questi nuovi servizi:

  1. Report per individuare la Residenza del Proprietario e quindi poter procedere facilmente nel contatto
  2. Monitoraggio Catastale, l’immobile di interesse viene inserito in Monitoraggio e qualsiasi variazione catastale viene tempestivamente segnalata. Servizio prezioso per la gestione degli immobili “in esclusiva”

SKANNER nasce dalla decennale esperienza di AIM nel settore delle Credit Information e Real Estate. Sono numerosi i servizi realizzati da AIM a supporto di indagini patrimoniali dedicati a soddisfare le esigenze informative dei propri clienti: agenzie di informazioni commerciali, società di recupero crediti, NPL players.

——–>  Vedi presentazione SKANNER! <———-

REGISTRATI subito su WWW.SKANNER.IT per ricevere le chiavi di accesso ed iniziare subito la PROVA GRATUITA.

1 Febbraio 2018

Valore di mercato dell’immobile in esecuzione – LINEE GUIDA ABI

L’anno 2018 è ripartito con molte iniziative e il tema gestione e recupero crediti NPL è sempre al centro dell’attenzione del nostro settore.

Il 23 gennaio a Roma l’Associazione bancaria italiana (ABI) ha presentato il testo delle nuove Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili, un documento molto dettagliato che mira a valorizzare la garanzia immobiliare e che ora passerà al vaglio di Autorità, Ministeri e CSM.

Il paragrafo di maggiore interesse per la nostra attività è quello dedicato alla definizione di Valore di mercato (paragrafo n. 3) e analizziamo insieme quali dati e quali servizi possiamo fornire al “Valutatore immobiliare” per svolgere al meglio il proprio lavoro.

In linea di principio, obiettivo del trasferimento della proprietà nelle procedure (giudiziarie o stragiudiziali) è quello di avvicinare il più possibile il prezzo di trasferimento al valore di mercato.

Nel documento è la prima volta nella storia di questo settore che viene definito il “valore di mercato con assunzione” dove si evidenzia come le condizioni di trasferimento dell’immobile incidono notevolmente sul suo valore, quindi è necessario da parte del Valutatore una stima motivata e non semplicemente una decurtazione percentuale del “valore di mercato”.

Per determinare il valore in base a delle assunzioni, il perito (valutatore immobiliare) deve considerare tale circostanza attraverso una correzione dei prezzi marginali delle caratteristiche prese in esame con una ponderazione dei saggi di capitalizzazione e/o canone di locazione e dei costi, tenendo conto dei singoli fattori che caratterizzano il mercato degli immobili in Procedura Esecutiva e Concorsuale:

  • dei dati immobiliari (prezzi e caratteristiche) di beni venduti con le medesime procedure;
  • delle risultanze e degli andamenti delle compravendite;
  • delle indagini statistiche svolte sulle vendite giudiziarie (singolo Tribunale oppure nazionali);
  • degli elementi desumibili dal Tribunale in oggetto (tempi di vendita, ecc.);
  • delle condizioni che modificano le situazioni indicate nella definizione di valore di mercato

Estremamente interessanti son le indicazioni per una valutazione del valore di mercato con l’assunzione relativa alla vendita tramite procedura stragiudiziale o giudiziale con le indicazioni dei dati da tracciare su ciascun tribunale italiano che, come sappiamo ognuno fa storia a sé.

Analisi dei beni immobili offerti in asta e quelli aggiudicati.
Importante, per l’esperto, è avvalersi di statistiche che facciano riferimento ai volumi di compravendita per gli immobili in asta anche in relazione ai dati sulle compravendite sul libero mercato di immobili del settore residenziale e non residenziale. Le informazioni sui settori residenziale e non residenziale dovrebbero essere fornite a livello nazionale con dettagli relativi ad ogni Tribunale, con specifico focus sull’ubicazione del bene immobile oggetto di stima.
Questi dati potrebbero riguardare il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) ovvero ponderate rispetto all’effettiva quota di proprietà oggetto dei futuri bandi di vendita, e l’indice di Intensità Mercato Immobiliare, ottenuto dal rapporto tra NTN e la quantità di unità immobiliari esistenti (consistenze).
Rispetto al periodo temporale, i dati dovrebbero essere aggiornati annualmente.
L’analisi che dovrebbe riguardare il tribunale di competenza, agevolerebbe la capacità di stima degli immobili oggetto di valutazione.

Linee Guida VALUTAZIONE IMMOBILI A GARANZIA CREDITI INESIGIBILI

C’è molto da fare per dare supporto al “Valutatore Immobiliare”, noi stiamo già lavorando…Stay tuned!

 

15 Dicembre 2017

Il mercato digitale degli NPL nascerà o è solo utopia?

Il mercato digitale degli NPL nascerà o è solo utopia?

A fine Novembre la BCE nel documento “Financial Stability Review November 2017 – Special features” ha fatto una proposta che ha “stupito” un po’ tutti : creare una piattaforma di trading elettronico per il mercato NPL per portare trasparenza sul mercato.

“Le piattaforme di transazione sono considerate una possibile soluzione per l’Europa alto stock di crediti in sofferenza”

Questo nuovo mercato digitale potrebbe essere un nuovo sistema di dati per aiutare le banche dell’Eurozona a smaltire gli NPL fornendo maggiore trasparenza e, come conseguenza diretta, essere da spinta per far crescere la domanda.
Questa nuova piattaforma dovrebbe consentire alle banche di cedere i portafogli omogenei a prezzi più interessanti rispetto a quelli attuali proposti dagli investitori senza dover affrontare gravi perdite visti i valori iscritti già in bilancio e quindi creare un mercato più equo degli Npl.

“An NPL transaction platform as a means to overcome market failures”

La piattaforma digitale degli NPL, potrebbe essere creata direttamente dalle banche che intendono usarla per vendere gli Npl o da una terza parte che potrebbe essere un fornitore di dati.

Dovrà contenere informazioni dettagliate dei crediti con una standardizzazione dei dati per effettuare la valutazione fino a poter concludere la transazione.

Figura A.1 – Gli elementi principali di una piattaforma di trading

“La chiarezza sugli obiettivi è cruciale nella progettazione della piattaforma. In primo luogo, la sua portata potrebbe variare, da una soluzione di data warehouse che sarebbe fornire trasparenza su NPLs, per coprire l’intero processo di transazione.”

La domanda che ci poniamo è se si realizzerà veramente o rimarrà un bellissimo progetto sulla carta semplicemente invocato dalla BCE.

Cooperation with legal, real estate and advisory firms could also be part of the bundle of services facilitated by the platform. The costs of operating the platform should be borne by the industry

Sicuramente il messaggio che passa è che si ribadisce come sia fondamentale per le banche “attrezzarsi al meglio” per evitare vendite a sconto eccessivamente penalizzanti.

Il punto focale è sempre quello della verifica della qualità dei propri attivi con informazioni puntuali e dati per un assessment del portafoglio.

Un punto su cui focalizzarsi è “il costo del recupero” pubblicato dalla Banca Mondiale nel suo Doing Business 2017, si nota come l’Italia mostrerebbe il più alto costo di recupero rispetto al prezzo di iscrizione a bilancio dei suddetti crediti.

Per un’analisi più strategica degli asset e una miglior valorizzazione del credito è fondamentale elaborare questi portafogli e arricchirli di dati anche per le caratteristiche degli immobili sottostanti la garanzia, fornendo le caratteristiche intrinseche del singolo asset.

I servizi Real Estate di AIM CreditSolutions sono di supporto a questa attività di valutazione e valorizzazione complessiva.

Fonte: Special features – Overcoming non-performing loan market failures with transaction platforms

 

6 Novembre 2017

Gli NPL e i segreti svelati

Gli NPL e i segreti svelati!

Sono due i principali temi discussi nel settore bancario-finanziario nell’ultimo mese, sui quali desideriamo focalizzarci:

  1. determinare la corretta “valorizzazione” dei portafogli Npl per ridurre l’asimmetria informativa e il pricing gap che vi è su questi portafogli, in particolare sui crediti secured
  2. ridurre la generazione dei crediti NPL migliorando la gestione dei crediti performanti

Con la consultazione pubblica di addendum alle Linee Guida della Banca Centrale Europea il 4 ottobre scorso, si introduce un nuovo meccanismo di accantonamenti definito “rivoluzionario” che prevede maggiori oneri patrimoniali per le banche che saranno costrette a eseguire accantonamenti pari al 100% del valore dei crediti deteriorati. Tutto questo fa ipotizzare un incremento del numero di operazioni di cessione con conseguenze negative sul prezzo effettivo di cessione che gli investitori saranno disposti a pagare.

Purtroppo l’evoluzione normativa in merito sembra portare più potere in mano ai potenziali buyer di NPL

 

Si rende, quindi,  sempre più stringente per le banche attribuire il valore economico di questi asset deteriorati per capire e valutare se intraprendere o meno la strada della cessione.

Altro segreto svelato in questi giorni, è che le banche devono spostare il focus, non più solo sulle valutazioni degli Npl,  ma investire in nuove soluzioni per affinare la valutazione al momento dell’erogazione ed attivare il monitoraggio degli asset sottostanti.

La banca deve lavorare di più sul credito  performante, insomma mettere più attenzione sul credito quando ancora non è passato in uno stato patologico!

Di sicuro porre maggiore attenzione durante la fase di erogazione permetterà di “ridurre” l’arrivo di nuovi Npl.

Per questo l’istituto sicuramente necessita di informazioni tempestive e di qualità, normalizzate e aggregate con le diverse fonti dati a disposizione. Dobbiamo quindi concentrarci su sistemi di “data quality” per consentire all’operatore bancario di avere tutte le informazioni in tempo reale e svolgere una pre-valutazione, senza dover subito intraprendere istruttorie complesse e costose.

Dopo aver delineato e scoperto i segreti, possiamo dire che noi di AIM abbiamo strumenti e soluzioni ce rispondono a queste necessità! Approfondisci BILANCIO CATASTALE, per verificare on-line le proprietà (immobili e terreni) di un soggetto con un primo valore di stima.

Ci piacerebbe conoscerci e confrontarci personalmente in occasione dell’evento di Credit Village il prossimo 22 Novembre…possiamo semplicemente prendere un caffè insieme: scrivici!