A distanza di alcuni anni dall’entrata in vigore delle modifiche normative relative alle procedure esecutive per semplificare e velocizzare i tempi della giustizia per un recupero dei crediti garantiti da immobili i numeri che ne emergono non sono certo soddisfacenti soprattutto in merito a non disperdere il valore degli immobili. Ad oggi le diverse soluzioni per migliorare l’accessibilità e la visibilità delle procedure non hanno portato a quella rivoluzione auspicata.

Su un punto, tutti noi concordiamo, la soluzione non può essere quella di vendere al ribasso solo per chiudere il procedimento, quindi l’obiettivo da perseguire deve essere quello di cancellare il debito completamente con soddisfazione di tutte le parti.
Un maggior valore dell’immobile è positivo per tutta la catena, per il debitore che ha maggiori risorse per pagare i creditori ed avere un eventuale somma in più potrebbe aiutare a risollevare la sua posizione.

Anche se vi è stato un sensibile incremento sulle aggiudicazioni, i numeri post riforme 2015-2016 sono:

Fonte: Il Sole 24 Ore

Comunque ad oggi le procedure d’asta rappresentano un potenziale epilogo solo per una parte trascurabile dei crediti in sofferenza.

Altra nota sicuramente negativa nel percorso intrapreso è la sospensione da febbraio della consultazione delle aste telematiche da parte del Garante della Privacy, così le difficoltà non diminuiscono.

Un elemento su cui focalizzare l’attenzione sicuramente è l’eccessiva differenza, direi troppa, tra i valori degli immobili compravenduti nel libero mercato e quelli aggiudicati in asta.
Altro parametro fondamentale è il tempo di effettivo ingresso a vendita avvenuta, non dimentichiamo che dilatando l’arco di tempo per l’effettiva liberazione questo porterà alla probabile conseguenza di deprezzamento del valore e ad oggi, vi un emendamento (in sede di conversione) che prevede di introdurre un arco di tempo più ampio per la liberazione dell’immobile pignorato.

Come possiamo recuperare i debiti senza andare all’asta?

Ed ecco che dobbiamo “ripartire” soprattutto ad investire nella fase pre-asta e gestire la transazione fuori dai tribunali per ridurre il gap tra Market Value e Judicial Market Value degli immobili. La fase pre-asta quindi avrà bisogno anche di una migliore regolamentazione.

I punti cruciali della problematica Npl Secured e recupero immobili dove investire con una migliore gestione sono:

• coinvolgere operatori che hanno ottima conoscenza del mercato immobiliare
• individuare soluzioni alternative per collocare l’immobile
• nascita di una figura ibrida tra avvocato e agente immobiliare

Sul tema di valorizzare il momento precedente per non arrivare ad un “prezzo vile” dell’immobile trova d’accordo tutti gli operatori, dai servicer Real Estate ai Notai che hanno iniziato a concentrare la loro attenzione su questa fase per non portare all’eccessiva svalutazione con:

1. definizione di sistemi e standard di valutazione immobiliare
2. portali per vendite più fluide e veloci
3. profilare meglio l’offerta e la domanda adottando strumenti innovativi che sgravano settore finanziario
4. trovare soluzioni complementari alla vendita, gestire attraverso veicoli come “affitto con futura vendita” anche per lungo periodo

Fonte: Associazione T6 – 4° Convegno Nazionale

Investire nella fase pre-asta è necessario per salvaguardare l’economia nel suo complesso, occorre quindi investire sui servizi immobiliari, stime e valutazioni comparativi, figure con competenze su real estate, servicer indipendenti nei servizi Real Estate che operano sulla qualità dei dati, verifica e valutazione.

Tutto questo per analizzare quali trasformazioni ci aspettano e, noi di AIM Credit Solutions, con la business unit Real Estate siamo pronti per essere protagonisti e non semplici spettatori.