Immobili: le novità sulle valutazioni e sui tassi di recupero

Immobili: le novità sulle valutazioni e sui tassi di recupero
Nel mese di Febbraio sono state moltissime le novità che hanno come oggetto il mercato immobiliare, dalle valutazioni immobiliari ai tassi di recupero dei crediti NPL per gli istituti bancari e finanziari.

Iniziamo dalla notizia più recente che abbiamo letto sui maggiori quotidiani:

più del 90 per cento delle perizie non risultano corrette
con un disallineamento fra il 60 e il 90%

Fonte: Studio di Inarcheck

Sono questi i dati emersi nel convegno del 7 febbraio scorso a Milano, organizzato dal Consiglio Nazionale Geometri dove è stato lanciato l’allarme sulla correttezza di molte perizie immobiliari.

Ed ecco che Il problema degli NPL, Non Performing Loans, in pancia alle banche italiane, rappresentati dal 40 per cento garantiti dal mattone, nasce anche dalle cattive valutazioni del passato sugli asset forniti come garanzia. Ad oggi risulta che le banche italiane hanno un portafoglio di mutui garantiti da 365 miliardi di immobili.

Pensiamo a che impatto questi errori hanno sui bilanci degli istituti di credito.

Un dato allarmante che evidenzia quanta strada vi sia ancora da fare!

Molte associazioni danno la responsabilità allo scarso dialogo tra l’addetto fidi e i tecnici delle valutazioni…ma attenzione prima di giungere ad una conclusione di questo tipo occorre riflettere su altri elementi…seguiteci!

Siamo giunti al resoconto della consultazione delle “Disposizioni di vigilanza per le banche” (Circolare n. 285) e delle “Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari” (Circolare n. 288) dove le numerose associazioni e enti hanno partecipato attivamente alle osservazioni e contestazioni. Molte sono state le pressioni fatte dalle diverse associazioni ma i punti focali che sono emersi ve li evidenziamo qui di seguito:

1) In merito agli standard per la valutazione degli immobili ha sancito la responsabilità di banche ed intermediari della scelta degli standard per la valutazione, non prevedendo l’obbligo di dotarsi di standard ma semplicemente di attivarsi con “standard affidabili…”

2) Le banche dati OMI sono prese in considerazione da banche e intermediari ai fini delle
successive verifiche del valore degli immobili (i.e. monitoraggio nel continuo). Resta, in ogni caso, impregiudicata la possibilità anche in capo ai periti di utilizzare tali banche dati come ausilio in sede di valutazione degli immobili. Anche se non sono preclusi l’utilizzo di altri indicatori oltre ai valori contenuti nella banca dati OMI.

Banca d’Italia riconosce la validità della banca dati OMI!!!

Quindi, in estrema sintesi, la banca dati OMI può essere usata per monitorare le variazioni e incidere sul valore, anche se conosciamo i limiti e non togliendo l’importanza della perizia e del sopralluogo. Per una visione completa vi consigliamo di accedere al documento.

A tutte queste novità si aggiunge la nota di Banca d’Italia in merito ai tassi di recupero del sistema bancario italiano con dati provenienti dalla Centrale Rischi.
Tra 2009 e 2015 i tassi di recupero delle banche si sono ridotti dal 60% al 45% sui crediti assistiti da garanzie reali e dal 40% al 30% sugli altri. Non a causa della crisi, ma per l’aumento di posizioni chiuse mediante cessioni sul mercato, che evidenziano tassi di recupero più bassi di quelle chiuse in via ordinaria.
Il tasso di recupero, infine, decresce con l’aumentare dell’anzianità delle posizioni chiuse.

Non sorprende particolarmente che i tassi di recupero dei crediti assistiti da garanzie reali siano più elevati rispetto a quelli di altre posizioni (55% vs. 36%), né che il recupero sia più semplice presso le famiglie che presso le imprese non finanziarie (53% vs. 40%).

Fonte: Documento Banca d’Italia

Arriviamo alle conclusioni!
Sicuramente è importante il dialogo tra chi in banca si occupa dei fidi e i tecnici delle valutazioni ma nella valutazione immobiliare si aprono nuove opportunità anche per noi:  servicer della Business Information che dobbiamo far conoscere agli istituti nuovi servizi immobiliari che li supportino anche nella fase di pre-concessione fido come il Bilancio Catastale.

Infine per gli NPL garantiti da immobili cosa possono fare le banche?

L’importanza delle valutazioni è anche sancita dalle guidelines EBA attualmente in consultazione che si attendono definitive tra qualche mese.
Comunque le banche devono ovviamente attrezzarsi per massimizzare i recuperi e migliorare le performance, ed ecco che noi partner possiamo aiutarli nel definire il migliore mix tra gestione in house e esternalizzazione ed infine cessione al mercato.